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Investimenti esteri: ora tocca a noi

admin 24 aprile 2014 Nessun commento
Investimenti esteri: ora tocca a noi

Il convegno de ilQI a Milano ha offerto molti spunti

Fonte: il quotidiano immobiliare

Italia • C’è mercato, c’è interesse da parte degli investitori internazionali i quali credono in una ripresa economica dell’Italia, ma il settore immobiliare deve lavorare tanto per rendere strutturali gli investimenti provenienti dall’estero. Avere il coraggio di sconfiggere i mali cronici del nostro mercato (tempi, burocrazia, normativa oscura e penalizzante, fiscalità eccessiva, poca trasparenza e innovazione, un po’ di approssimazione) per avviare la nuova fase del real estate italiano grazie alla liquidità che, chissà per quanto tempo, guarderà alla penisola. Questo uno dei tanti concetti emersi al convegno organizzato da ilQI a Milano presso Nctm Studio Legale Associato dal titolo “Gli investimenti stranieri nel real estate” (vi ricordiamo che tutte le relazioni integrali saranno visibili per gli abbonati de ilQI nei prossimi giorni, insieme alle slides presentate dai relatori al convegno). Potremmo partire dalla chiusura di un deciso Massimo Caputi di Prelios che ha dichiarato “l’interesse ed il movimento ci sono e sono concreti ma esiste ancora un gap tra chi vuole acquistare e chi vende che è quasi incolmabile, lo dimostrano anche le OPA sui fondi di questi giorni”.

Insomma se anche il piccolo risparmiatore non vende ma tiene sul prezzo figuriamoci il proprietario di un asset, a meno che non sia costretto a svendere. “Il segnale positivo è che c’è domanda sul debito nel real estate”, ha detto anche Caputi, come si è visto da recenti operazioni. Per gli investimenti stranieri tramite i fondi, Caputi è stato deciso “occorre fare chiarezza, dopo che nel 2010 è stata introdotta la scellerata norma che ha fatto fuggire gli investitori”. Norma che è ratificata. Ogni investitore “che si affaccia chiede una fiscal opinion”. Questa opacità di mercato, secondo Caputi, non permette una chiara distinzione tra “investitori buoni e cattivi”, e va eliminata quanto prima altrimenti molti potenziali investitori saranno allontanati in un clima di sfiducia.

Ad aprire i lavori era stato Luigi Croce, Responsabile RE di Nctm, che dopo aver parlato del disegno legge Destinazione Italia e delle applicazioni nel real estate ha auspicato una semplificazione del quadro normativo e fiscale che punti sul rilancio delle Siiq, anche facilitando l’investimento delle stesse nei fondi immobiliari (almeno quelli che puntano sulla locazione) e abbassando il limite del’85% da distribuire agli azionisti, troppo limitante per le strategie aziendali. Un concetto portato avanti anche da Gualtiero Tamburini, Presidente di Federimmobiliare, il quale ha sottolineato l’importanza, ai fini del contesto economico, di non abbandonare il disegno di legge Destinazione Italia avviato dal precedente governo. Gli investitori esteri, ha però aggiunto, non sono scoraggiati soltanto dal complesso quadro normativo, ma anche da un vizio imputabile al mercato: la scarsa qualità dei dati relativi alle operazioni. Alivello di sentiment c’è di buono che si sta ricostruendo fiducia e l’aspettativa, un fattore importantissimo, anche se siamo sotto il livello dei tempi espansivi. Antonio Sanchez Fraga, AD di Rinascimento RE, ha improntato il suo intervento sull’innovazione e sulla creazione di nuovi modelli di business più aderenti al contesto attuale per attirare capitali. Nel real estate italiano, ha spiegato, il problema dei tempi e delle autorizzazioni rimane l’ostacolo che impedisce la nascita di un sistema integrato come in altri settori. Come si può valutare la variabile tempo? Detto questo, l’unicità degli asset di pregio italiani è sempre un unicum che il paese deve saper sfruttare. Come appare agli occhi degli stranieri il contesto italiano lo ha spiegato Luca Zaffaroni, Rbs Capital Resolution, intervenuto a titolo personale: attualmente nel mondo c’è moltissima liquidità da investire e sembra che l’Italia faccia parte delle destinazioni tra cui scegliere. Il Bel Paese è tornato nei radar degli operatori esteri, anche se ci sono ancora pareri discordanti sulla possibile evoluzione futura del mercato. Nel 2013 tre soli operatori esteri (Blackstone, Qatar e MSREF) hanno contribuito per oltre il 50% del totale di acquisti compiuti da stranieri. Ivan Mallardi, Responsabile RE Investing Italia di Morgan Stanley, ha confermato che la banca d’affari punta a espandere la propria attività italiana, con un focus particolare sul commerciale e il terziario. Un vantaggio del real estate italiano rispetto a quello di altri paesi è che, perlomeno agli occhi degli stranieri, è percepito di relativo comfort (rispetto ad economie più instabili) e presenta buone opportunità. L’operazione con Goldman Sachs su Auchan è indicativa della fiducia sull’Italia di questi grandi operatori.  Segnali positivi confermati anche da Valeria Falcone, Country Head Italia di Carlyle Group, la quale, analizzando il contesto economico, ha riconosciuto che le famiglie italiane hanno ricominciato a risparmiare, notizia importante per il futuro del mercato residenziale. Ci sono evidenti indicazioni, perchè l’arrivo dei capitali dopo la grande crisi è sempre anticipatore della ripresa. Certo, per chi fa sviluppo al momento la situazione è più complessa rispetto a chi acquista asset o portafogli, e necessita ancora di maggiore specializzazione e cautela.

L’attività commerciale italiana può considerarsi già in forte recupero se si guarda al vecchio continente nel suo complesso: lo evidenzia Alessandro Mazzanti, AD di Cbre in Italia. Nel primo trimestre del 2014 i volumi di investimento nel real estate commerciale sono aumentati a livello europeo del 18% annuo, anche se a velocità differenti da regione a regione. In Italia è importante notare che si acquista molti di più in equity rispetto all’uso della leva anche degli anni di boom. Analizzando invece i nuovi trend per intercettare le diverse tipologie di investitori, Filippo Maria Carbonari di Praga Service RE ha confermato una fase attuale di mercato (la Prima Fase del ciclo) dominata dagli opportunistici, in cui il real estate italiano rimane soggetto un po’ passivo. Per tornare a formulare proposte attrattive gli operatori e gli sviluppatori “dovrebbero fare veramente innovazione di prodotto, non solamente parlarne come spesso accade”. Secondo Carbonari stiamo entrando nella seconda fase del ciclo di investimenti internazionali sul mercato italiano, una fase in cui gli specialisti cercano prodotto nuovo e il mercato deve saperlo offrire. Jerry Boschi, Country Manager di ECE in Italia ha spiegato la volontà del suo gruppo di investire in Italia, cercando anche location particolari che abbiano però una retail spending density interessante. C’è un grande mercato di consumo per i centri commerciali in Italia. Inter Ikea CG è un grande investitore straniero arrivato in Italia nel 2009, non proprio un momento felice, ma con grande ambizione, come ha ricordato Monica Cannalire di Inter Ikea Center Group. L’Italia è un mercato maturo ma per Inter Ikea (che si considera un long term investor) ci sono opportunità per creare valore in shopping mall evoluti. Inoltre, tra i plus positivi, si sta allentando la stretta del credito bancario. Stefano Keller di Foncière LFPI ha indicato il forte disallineamento tra domanda estera e offerta nazionale in termini di rendimento netto e lordo. In Italia c’è una forte incidenza della tassazione che rende difficile (ma possibile) ottenere il target del 7% netto cercato come obbiettivo della sua società. La soluzione? Prodotti particolari in località secondarie e molto asset management.

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